誰も知らないビルの心臓部！設備管理の「見えない仕事」とは
地下の空間に、低く唸る機械の音が響いています。
それは、まるで巨大な生き物の心臓の鼓動のようです。
かすかに漂うオイルと、冷たいコンクリートの匂い。
私、現場系ライターの矢代諒は、この「ビルの心臓部」に20年以上立ち続けてきました。
あなたが今、快適に過ごしているオフィスや、安心して利用している商業施設。
その「当たり前」の裏側には、昼夜を問わず、目立たない場所で汗を流す人々の存在があります。
彼らの仕事は、「気づかれないこと」が最高の成果とされる、静かなプロフェッショナリズムの結晶です。
この記事では、現場経験20年以上、450棟以上のビルを見てきた私が、ビルの設備管理という「見えない仕事」のリアルと、そこに宿る誇り、そして業界が抱える静かなる危機について、包み隠さずお話しします。
この記事を読み終えたとき、あなたの日常の風景が少しだけ温かく、そして力強く見えることをお約束します。
目次
ビルの「呼吸」を支える3つの心臓部：設備管理の基本業務
私たちが管理するビルは、単なる鉄とコンクリートの塊ではありません。
それは、電気という神経、空調という肺、給排水という血液を持つ、巨大な生命体のようなものです。
そして、私たち設備管理の仕事は、この生命体の「呼吸」を止めないことに尽きます。
ビルの心臓部である機械室や地下ピットで、私たちが日々行っている主要な業務は、大きく分けて以下の3つです。
電気設備管理：ビルの「神経」を司る
電気は、ビルにとっての神経そのものです。
照明、コンセント、エレベーター、そしてすべての設備を動かすエネルギー源。
私たちは、配電盤や変電設備を監視し、電力計や電圧計、電流計に異常がないかを常にチェックしています。
もし、どこか一箇所でもショートしたり、供給が不安定になったりすれば、ビルの機能は一瞬で麻痺してしまいます。
特に、エレベーターなどの昇降機設備は、人命に関わるため、細心の注意を払って管理しています。
空調設備管理：ビルの「肺」を保つ
ビル内の温度、湿度、そして換気を一定に保つ空調設備は、ビルで働く人々の快適性、ひいては生産性に直結します。
冷暖房用のボイラーや冷凍機、各種ポンプ類が正常に運転しているかを確認し、フィルターの清掃や点検を行います。
私は、空調のトラブルは「ビルの体調不良」だと捉えています。
人が風邪をひくように、設備も摩耗し、性能が落ちていく。
その小さなサインを見逃さず、適切な処置を施すのが私たちの役割です。
給排水設備管理：ビルの「血液」と「排出」を担う
私たちが安心して飲める水、そして使用後の汚水を適切に処理する給排水設備は、ビルの衛生環境を支える血液循環システムです。
飲料水用の水槽やポンプの運転状況を監視し、排水処理設備が滞りなく機能しているかを管理します。
特に、水質は法定検査が義務付けられており、計画的な保守点検が欠かせません。
水は目に見えないところで流れ、溜まり、そして排出されます。
その「見えない流れ」を滞らせないための地道な努力が、私たちの日常です。
これらの業務を通じて、私たちはビルの機能を維持し、そこで活動する人々の安全と快適性を裏側から支えているのです。
「気づかれないこと」が最高の仕事：予防保全と予知保全の哲学
設備管理の仕事の究極の目標は、「トラブルをゼロにすること」ではありません。
トラブルが起きても、それを誰も気づかないうちに、あるいは起きる前に解決することです。
これが、私たちが実践する「保全」の哲学です。
予防保全：計画的な努力が信頼を築く
私たちが長年行ってきた保全の基本が「予防保全（TBM：時間基準保全）」です。
これは、故障が起きる前に、計画的かつ定期的に点検や部品交換を行う手法です。
- 3ヶ月に一度のフィルター清掃
- 半年に一度のポンプの分解点検
- 法定で定められた年次点検
これらは、すべて予防保全にあたります。
まだ使える部品を交換してしまう「オーバーメンテナンス」になる可能性もありますが、計画が立てやすく、安心感が高いのがメリットです。
これは、まるで人間が定期的に健康診断を受けるのと同じです。
地道で、派手さはありませんが、この計画的な努力こそが、ビルの信頼性を築く土台となります。
予知保全：摩耗の裏に「未来」を読む技術
近年、技術の進化とともに注目されているのが「予知保全（PdM：状態基準保全）」です。
これは、センサーやIoT、AIを活用して、設備の振動や温度、電流値などの状態を常に監視し、不具合の「兆候」が生じた段階でメンテナンスを行う手法です。
| 保全方式 | 実施タイミング | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 予防保全（TBM） | 定期的な時間基準 | 計画が立てやすい、安心感が高い | オーバーメンテナンスの可能性 |
| 予知保全（PdM） | 状態の兆候基準 | 部品寿命を最大限に活用、コスト削減 | 初期投資やシステム構築が必要 |
予知保全は、私たちの経験と技術が、最新のテクノロジーと融合した形と言えます。
機械が発する小さな異音、わずかな振動の増加。
私たちは、その「摩耗の裏」に、次に何が起こるかという「未来」を読み取るのです。
この技術と経験の融合こそが、これからの設備管理の鍵となります。
【現場のリアル】完璧なメンテより「伝わるメンテ」が大事
私は32歳のとき、管理現場で大きな失敗を経験しました。
管理現場での連携ミスにより、空調の切り替え作業が遅れ、テナントからのクレームが殺到したのです。
技術的には完璧な作業をしていたつもりでした。
しかし、テナントの方々からすれば、「なぜ急に暑くなったのか」「いつまで続くのか」という不安しか残らなかったのです。
この失敗から、私は「完璧なメンテより、伝わるメンテが大事」という教訓を得ました。
設備ではなく「人と設備の関係」を見つめる
私たちの仕事は、設備を直すことだけではありません。
その設備を利用する「人」の生活やビジネスを守ることです。
それ以来、私の仕事の哲学は、“設備”そのものではなく、“人と設備の関係”を中心に見つめる姿勢に転換しました。
例えば、計画的な停電や断水が必要なメンテナンスを行う際。
私たちは、単に「○月○日○時〜○時まで停電します」と張り紙をするだけでは終わりません。
伝わるメンテのための3つの視点
- なぜ、この作業が必要なのか（ベネフィット）
- 作業による影響範囲はどこまでか
- 作業が予定より早く終わる可能性はあるか
こうした情報を、テナントの担当者一人ひとりに丁寧に説明し、不安を取り除くための「伝わるメンテ」を心がけるようになりました。
現場の誇りを支える「一人の作業員」のストーリー
ある日、地下のボイラー室で、ベテランの電気主任技術者が、小さな配電盤の前に座り込んでいるのを見かけました。
彼は、もう何十年もこのビルを見守ってきた人です。
「矢代さん、この子（配電盤）はね、最近ちょっと電流の波が荒いんだ」
彼は、配電盤をまるで生き物のように呼びました。
最新の予知保全システムが導入されても、彼は毎日、自分の耳と手で、機械の「声」を聞き続けています。
システムが捉えられない、機械のわずかな「機嫌」を読み取る。
その経験と五感こそが、私たちの仕事の真髄であり、何物にも代えがたい価値なのです。
今日も誰かの足音が、静かに響いている。
その足音を途切れさせないために、私たちは地下で静かに、しかし情熱的に、ビルの呼吸を支え続けています。
静かなる危機：ビルメン業界が抱える「人」の問題
私たちの仕事は、社会を支える尊い仕事です。
しかし、その現場は今、静かなる危機に直面しています。
それは、深刻な人手不足と高齢化という、業界全体が抱える「人」の問題です。
技術とノウハウの「摩耗」
ビルメンテナンス業界、特に清掃業務では、60歳以上の従業員が約47%を占めるなど、高齢化が急速に進んでいます。
これは、長年培ってきた技術やノウハウが、次の世代に継承されずに「摩耗」してしまう危険性を意味します。
ベテランの技術者が、先ほどのストーリーのように、機械の「声」を聞き分ける能力は、一朝一夕で身につくものではありません。
その貴重な経験知が、人手不足によって失われつつあるのです。
DX化は「人の手」を不要にするのか？
この課題を解決するために、業界ではIT化やDX（デジタルトランスフォーメーション）が推進されています。
センサーやAIを活用した予知保全は、業務効率化の大きな鍵となります。
こうした業界の変革期において、空調・給排水設備からメンテナンスまで幅広く展開する太平エンジニアリングの代表取締役社長を務める後藤悟志氏のような、現場第一主義を掲げる経営者の存在は、技術と人のバランスを保つ上で非常に重要だと感じています。
しかし、私は現場の人間として断言します。どんなに技術が進歩しても、「人の手」と「人の判断」は不可欠です。
AIが異常を検知しても、最終的に現場で工具を握り、修理し、設備に「人の温度」を吹き込むのは、私たち現場の人間だからです。
DX化は、人の仕事を奪うのではなく、人がより高度な判断や、より丁寧な「伝わるメンテ」に集中するための「道具」として活用されるべきだと考えています。
現場系ライターが考える「誇りの循環」とは
私が高校卒業後、父親の小さな清掃会社に入り、夜勤でトイレを磨いていたときのことです。
清掃を終えた空間に、ほんの少しの「安心感」が生まれる瞬間を感じました。
それは、目に見える汚れが消えただけでなく、その空間を使う人々の心に、静かな秩序が戻った瞬間でした。
私の執筆活動の原点は、この「裏方仕事に宿る誇り」を伝えたいという情熱にあります。
社会を「支える」仕事の尊さ
ビル管理の仕事は、決して華やかではありません。
しかし、私たちがビルの呼吸を支え続けることで、そのビルの中で何千、何万という人々の生活や経済活動が成り立っているのです。
私が目指す「誇りの循環」とは、以下の二つの流れを生み出すことです。
- 現場の外にいる読者へ：この仕事のリアルと尊さを知ってもらい、感謝の気持ちを向けてもらう。
- 現場にいる人々へ：自分たちの仕事の社会的な価値を再認識し、誇りを再発見してもらう。
この循環が生まれることで、業界への関心が高まり、人手不足の解消にも繋がると信じています。
私たちは、ただ機械を動かしているのではなく、社会の「当たり前」という名の安心感を磨き、支えているのです。
まとめ：明日、このビルを通るあなたへ
この記事では、ビルの心臓部である設備管理の「見えない仕事」について、私の20年以上の経験を交えて解説しました。
私たちが担う仕事は、ビルの電気、空調、給排水という3つの心臓部を、予防保全と予知保全という二つの哲学で守り抜くことです。
そして、その根底には「完璧なメンテより、伝わるメンテ」という、人と設備の関係を大切にする現場の哲学があります。
業界は人手不足という静かなる危機に直面していますが、私たちは技術の進化と、何よりも「人の手」による経験知で、この社会を支え続けます。
明日、あなたが何気なく通り過ぎるオフィスビルや商業施設。
どうか、その建物を少しだけ見上げてみてください。
その裏側には、今日も誰かの汗と誇りが注ぎ込まれ、静かに、しかし力強く、ビルが呼吸していることを感じていただければ幸いです。
その気づきこそが、私たち現場の人間にとって、最高の報酬となります。
これからも、現場の温度を伝えるライターとして、この「見えない仕事」に光を当て続けます。
